相談者様のプロフィール
相談者の情報
吉田誠さん（仮）、42歳、東京都江戸川区在住。印刷会社営業職で、年収は380万円（転職失敗前は550万円）。
妻（40歳・パート）、長女（14歳・中学2年生）、次女（11歳・小学5年生）の4人家族。
会社勤続18年（一度転職したが8ヶ月で戻った経歴あり）。
物件・ローンの情報
2010年に中古で購入した江戸川区篠崎町の分譲マンション（3LDK・70㎡・築15年）。
住宅ローン残債は2,480万円で、月々の返済は約10.2万円。
現在の推定市場価格は2,100万円程度で、約380万円のオーバーローン状態。
管理費・修繕積立金は月1.8万円。
ご相談の内容
吉田さんは、デジタル化の波と新型コロナの影響で勤務先の印刷会社の業績が悪化し、年収が550万円から段階的に下がっていきました。2023年春、将来への不安からIT関連の営業職に転職しましたが、新しい業界に適応できず8ヶ月で退職。2024年1月に元の印刷業界に再就職しましたが、年齢と一度辞めた経歴から条件は悪化し、年収380万円、月の手取りは約24万円になりました。
妻のパート収入と合わせて月34万円の収入に対し、住宅ローンや管理費、子どもの教育費などで月31万円の支出。ギリギリの生活が続く中、2024年秋に転機が訪れました。長女の高校受験を控え塾の費用が月4万円に増加し、次女が習い事をしたいと言い出しましたが断らざるを得ませんでした。次女は涙を流し、妻も「この子にも何かさせてあげたいのに」と悔しさをにじませました。
10月には給湯器が故障し修理に18万円。貯金を切り崩しましたが残高は20万円を切りました。11月、管理組合から大規模修繕の一時金徴収の案内が届き、1年後に50万円が必要と知りました。その夜、吉田さんは初めて妻に「もう無理かもしれない」と弱音を吐きました。12月には住宅ローンの引き落としが残高不足で延滞。翌月分と合わせて支払いましたが、その月は食費を削り、クレジットカードのリボ払いで凌ぎました。
年明け、銀行から返済計画の見直し相談の通知が届き、同時にリボ払いの残高が80万円を超えていることに気づきました。1月中旬の夜、妻と二人で話し合いました。「このままだとまた延滞する。子供たちの教育費もかかる。私たちもう40代で、この先給料が上がる見込みもない」。妻は「売れるなら売った方がいいのかな。でも、ローンが残るよね」と不安そうに言いました。
その週末、吉田さんはスマホで「住宅ローン 払えない」「マンション 売却 ローン残る」と検索し続け、深夜に「任意売却」という言葉を初めて知りました。しかし「任意売却したらもう二度と家は買えないのでは」「近所に知られて恥ずかしい思いをするのでは」「残債は一括請求されるのでは」といった誤解や不安が頭をよぎり、なかなか相談に踏み切れませんでした。
1月下旬、意を決して家族4人で話し合いました。「実はパパとママ、住宅ローンの支払いがちょっと厳しくなってて、この家を売ることを考えてる」。長女は「え、引っ越すの？受験なのに？」と驚き、次女は「私の部屋はどうなるの？」と不安そうに母親にしがみつきました。その夜、長女が「私、塾やめてもいいよ。公立でいいから」と言ってきた時、吉田さんは涙が出そうになりました。
2月初旬、ネットで見つけた任意売却専門の不動産会社に電話予約を入れました。相談前夜、吉田さんは過去15年の家族の写真を見返し、「本当はあと10年、娘たちが成人するまでこの家で暮らしたかった」と思いながらも、「延滞を繰り返して競売になるよりは、今のうちに自分たちで決断した方がいい」と自分に言い聞かせました。
相談所からのご提案・解決までの流れ
初回相談では、吉田さんご夫婦の不安や疑問を一つひとつ丁寧に伺いました。特に「任意売却後は二度と家を買えないのか」「近隣に知られるのか」「残債の一括請求があるのか」といった誤解について、正確な情報をお伝えしました。任意売却は競売と異なり、市場価格に近い金額での売却が可能で、残債についても債権者と交渉して無理のない分割返済計画を立てられること、また将来的に信用情報が回復すれば再び住宅ローンを組むことも不可能ではないことを説明しました。
吉田さんご家族の最優先事項は、長女の高校受験への影響を最小限にすることでした。そこで、売却活動は4月以降に本格化させ、引き渡しは長女の受験が終わる3月下旬以降にする計画を立てました。債権者である銀行との交渉では、吉田さんの収入状況や家族構成、今後の生活再建計画を詳細に説明し、売却時期について理解を得ることができました。
マンションの査定では、複数の不動産会社に依頼し、最終的に2,150万円で購入希望者が見つかりました。当初の推定価格より50万円高く、残債との差額は330万円に抑えられました。この残債について、債権者と交渉を重ね、月2万円の10年分割返済という条件で合意しました。吉田さんの収入状況を考慮し、無理のない返済計画となりました。
売却と並行して、新居探しも進めました。長女の高校進学を見据え、同じ江戸川区内で通学に便利な賃貸物件を探し、篠崎駅近くの3DKマンション（家賃9.5万円）を見つけることができました。以前の住宅ローンと管理費の合計12万円に比べて月2.5万円の支出減となり、残債の返済分2万円を差し引いても月0.5万円の余裕が生まれる計算です。
引き渡しは3月下旬に無事完了し、4月の新学期前に新居への引っ越しを終えることができました。長女は無事に都立高校に合格し、新居から通学しています。次女も転校することなく、同じ小学校に通い続けることができました。
相談者の声
最初は本当に不安でした。ネットで調べれば調べるほど、任意売却に対する誤った情報や恐ろしい体験談ばかりが目に入り、相談することすら怖かったです。残債は一括で返さなければならないと思っていましたし、近所に知られて恥ずかしい思いをするのではないかとも心配していました。
でも、相談所の方が最初の面談で丁寧に説明してくださり、私たち家族の状況や希望を真剣に聞いてくれたことで、少しずつ前向きに考えられるようになりました。特に、娘の受験のタイミングを最優先に考えてくれたことは、本当にありがたかったです。
実際に任意売却を進めてみて、思っていたよりも周囲に知られることなく、スムーズに売却できました。残債の返済も月2万円という無理のない金額で合意でき、新居の家賃と合わせても以前より家計に余裕ができました。長女も無事に高校に合格し、次女も友達と離れずに済んだことが何よりです。
もっと早く相談していれば、延滞して精神的に追い詰められることもなく、リボ払いを増やすこともなかったと思います。住宅ローンで悩んでいる方がいたら、一人で抱え込まずに早めに相談することをお勧めします。
担当者のコメント
吉田さんご家族は、非常に真面目で、最後まで何とか自力で解決しようと努力されていました。しかし、転職の失敗や予期せぬ出費が重なり、どうにもならない状況に追い込まれていました。このようなケースは決して珍しくありません。誰にでも起こりうることです。
今回のケースで重視したのは、お子様たちの生活環境をできる限り維持することでした。特に受験を控えた長女さんのために、売却のタイミングを調整し、債権者にもその必要性を理解していただけるよう丁寧に説明しました。結果として、お子様たちは転校することなく、新しい生活をスタートできました。
任意売却に対する誤解は非常に多く、それが相談を遅らせる原因になっています。実際には、適切な時期に適切な対応をすれば、生活を立て直すための有効な選択肢となります。住宅ローンの返済に不安を感じたら、延滞が続く前にご相談いただくことで、より多くの選択肢を検討できます。一人で悩まず、ぜひ早めにご相談ください。