任意売却と引越し代｜交渉や成功事例をご紹介

「任意売却は決めたけれど、引越し代がない…」そんな不安を抱えていませんか？

実は、任意売却では売却代金の一部を引越し費用として確保できる仕組みがあります。このページでは、引越し代の相場から具体的な交渉方法、実際の成功事例まで、引越し代確保に必要な情報をすべてお伝えします。

任意売却での「引越し代」確保の仕組み

任意売却では、「配分」という仕組みを通じて引越し費用を確保できます。配分とは、売却代金の一部を売却に必要な経費として使うことを、債権者（金融機関）に認めてもらうことです。

金融機関が引越し代の配分を認める理由は、主に2つあります。

第一に、任意売却は競売よりも高く売却できるため、引越し代を差し引いても金融機関の回収額が多くなること。

第二に、スムーズな明け渡しが実現できることです。売主が引越し資金がないために物件を明け渡せなければ、任意売却そのものが成立しません。金融機関にとっても、円滑な取引のために引越し代を配分するメリットがあるのです。

ただし、引越し代の配分は金融機関の義務ではなく、あくまで「善意」による支援です。そのため、必ずもらえるわけではなく、交渉次第で金額や可否が変わります。

任意売却の引越し代相場は10〜30万円｜家族構成別の目安

一般的な引越し代の相場は10〜30万円で、最も多いのは20万円程度です。金額に幅がある理由は、物件の状況、債権者の方針、交渉力などによって異なるためです。

【家族構成別の引越し代相場】

家族構成	引越し代の相場
単身世帯	10〜15万円
夫婦のみ	15〜20万円
子供1〜2人	20〜25万円
子供3人以上	25〜30万円
特殊事情あり	30万円超も可能

特殊事情とは、高齢者や障害者がいる、小さな子供がいる、遠方への引越しが必要など、通常よりも引越しに配慮が必要な状況を指します。このような場合、債権者が事情を考慮して30万円を超える配分を認めることもあります。

任意売却で配分される費用の内訳｜引越し代以外の経費も解説

引越し代以外にも、売却代金から配分される可能性のある費用があります。

これらの費用は、すべて売却代金から差し引かれるため、配分額が増えるほど残債も増えることになります。そのため、必要な費用とのバランスを考えることが重要です。

【配分される費用一覧】

費用項目	金額相場	配分可能性
引越し費用	10〜30万円	中
仲介手数料	売却価格×3%+6万円+消費税	高
抵当権抹消費用	1〜2万円	高
測量費用	30〜50万円	中
解体費用	50〜200万円	中
滞納管理費・修繕積立金	滞納額による	高
固定資産税等の清算金	物件による	中
司法書士報酬	5〜10万円	高

※配分可能性「高」=ほぼ確実に認められる、「中」=交渉次第で認められる、「低」=認められにくい

引越し代を多く確保する交渉の進め方｜タイミングと準備のコツ

ステップ1: 適切なタイミング

引越し代の交渉は、タイミングが重要です。債権者との初回面談時から引越し代が必要であることを伝えておくことで、債権者側も配分を検討する準備ができます。

正式な交渉は、購入申込が入った段階で行います。この時点で売却価格が確定し、配分可能な金額が明確になるためです。引越し直前になってから交渉を始めても、債権者の審査に時間がかかるため間に合わない可能性があります。

ステップ2: 交渉の準備

交渉を有利に進めるには、具体的な根拠資料を準備することが大切です。引越し業者から複数社の見積もりを取得し、実際にこれくらいの費用がかかることを示せるようにしましょう。

また、家族構成や荷物の量を具体的に説明できるようにしておくことも重要です。「4人家族で荷物が多い」「高齢の親がいて介護が必要」など、特殊事情があればそれもまとめておきます。

ステップ3: 専門業者との連携

任意売却専門の不動産会社に依頼することで、交渉がスムーズに進む可能性が高まります。専門業者は債権者との交渉ノウハウを持っており、どのように説明すれば配分が認められやすいかを熟知しています。

実際、専門業者を通じた場合と自分で交渉した場合では、引越し代の金額に5〜10万円の差が出ることもあります。専門業者が債権者との交渉を代行してくれるため、売主は精神的な負担も軽減されます。

ステップ4: 交渉のポイント

交渉では、具体的な金額とその根拠を明確に示すことが重要です。「引越し代が必要です」という漠然とした要望ではなく、「見積もりでは25万円かかるため、この金額を配分していただきたい」と具体的に伝えましょう。

また、「円滑な明け渡し」を強調することも効果的です。引越し代があることで、決済日に確実に物件を明け渡せることをアピールします。

複数の債権者がいる場合は、第一抵当権者が配分の主導権を握ります。第一抵当権者が引越し代の配分を認めれば、後順位の債権者もそれに従う形になります。

任意売却で引越し代を多く確保できる5つの条件｜高額配分のポイント

① 売却価格が高い（残債に対して余裕がある）

売却価格が高く、残債に対して余裕がある場合、債権者も引越し代の配分を認めやすくなります。例えば、2,500万円で売却できて残債が2,300万円の場合、200万円の余裕があるため、そこから30万円の引越し代を配分しても、債権者は十分な回収ができます。

② 早期の明け渡しに協力できる

決済日から短期間で明け渡しができる場合、債権者にとってもメリットがあります。買主も早く引き渡しを受けられるため、取引全体がスムーズに進みます。「決済後1週間以内に明け渡します」といった具体的な提案ができると有利です。

③ 物件の引き渡し状態が良い（清掃・修繕済み）

物件をきれいに清掃し、必要な修繕を済ませておくことで、買主が見つかりやすくなります。高く売却できれば、その分引越し代の配分余地も大きくなります。また、引き渡し状態が良好であることは、債権者への誠意を示すことにもなります。

④ 家族構成や特殊事情が明確

高齢者や障害者がいる、小さな子供がいる、遠方への引越しが必要など、特殊な事情がある場合は、それを明確に伝えることが重要です。債権者も人間ですから、事情を理解すれば配分額を増やしてくれる可能性があります。

⑤ 専門業者を通じて交渉している

任意売却専門の不動産会社を通じて交渉することで、債権者との信頼関係が構築されやすくなります。専門業者は過去の取引実績があり、債権者も安心して配分を認めやすいのです。また、交渉のタイミングや説明の仕方も熟知しているため、結果として引越し代が多く確保できる傾向があります。

引越し代の配分が難しいケースと対処法｜オーバーローン時の注意点

① オーバーローンの程度が大きい

売却価格よりも残債が大幅に多い場合（例: 売却価格1,500万円に対して残債3,000万円）、債権者は1円でも多く回収したいため、引越し代の配分を渋ります。

対処法: できるだけ高く売却できるよう、物件の清掃や修繕に努めましょう。また、少額でも配分してもらえないか粘り強く交渉することが大切です。

② 複数の債権者が対立している

第一抵当権者と第二抵当権者の間で配分をめぐる対立がある場合、引越し代の配分まで話が進まないことがあります。

対処法: 専門業者に依頼し、債権者間の調整を任せましょう。経験豊富な業者であれば、複雑な債権関係でも配分案をまとめることができます。

③ 競売開札が迫っている

競売の開札日が近づいている場合、時間的余裕がなく、引越し代の交渉まで手が回らないことがあります。

対処法: できるだけ早く任意売却の相談を始めることが最善の対策です。開札日の3〜4ヶ月前には動き出しましょう。

④ 物件が著しく損傷している

物件が大きく損傷していて売却価格が低い場合、引越し代の配分余地が小さくなります。

対処法: できる範囲で修繕や清掃を行い、少しでも売却価格を上げる努力をしましょう。

⑤ 債権者の方針が厳しい

近年、住宅金融支援機構を中心に、引越し代の配分を認めない方針の債権者が増えています。債権者の方針次第では、どんなに交渉しても引越し代が出ないこともあります。

対処法: 引越し代が出ない前提で、自己資金での引越しも検討しましょう。親族からの援助や、分割払いができる引越し業者を探すなどの対策が必要です。

任意売却の引越し代確保｜成功事例3パターンを詳しく解説

【事例1】家族4人で30万円確保

子供の転校時期に合わせた引越し計画を提示し、3月末までに確実に明け渡すことを約束。引越し業者の見積もり(3社)を提出し、平均28万円かかることを説明。物件の状態が良好で、早期売却により債権者の損失を最小限に抑えられることをアピールしました。その結果、引越し代30万円を売却費用として配分されることになりました。

早期明け渡しの確約と物件の良好な状態ことが評価ポイントでした。オーバーローンでも、スムーズな売却による債権回収のメリットを示せたことで、債権者に引越し代の配分を承認してもらうことができました。

【事例2】単身で15万円確保

荷物が少なく、決済後1週間で明け渡し可能であることを強調。単身のため引越し代は15万円で十分であることを説明。迅速な対応により、債権者が競売手続きにかかる時間とコストを削減できることをアピールしてすすめたところ、引越し代どして15万円が配分されることになりました。

競売になれば半年以上かかり、さらに価格も下がる可能性があることを踏まえ、債権者が任意売却のメリットを優先して配分を了承したケースです。

【事例3】高齢者で25万円＋特別配慮

高齢で荷物の整理に時間がかかることを説明。引越し先の高齢者向け住宅が2ヶ月後に入居可能になることを伝え、その時期まで待ってもらえるよう依頼。任意売却の専門業者が債権者に高齢者の事情を丁寧に説明し、人道的配慮と確実な明け渡しの両立を提案したところ、引越し代25万円に加えて、2ヶ月の明け渡し猶予をもらえることになりました。

このケースでは、特殊事情を丁寧に説明し、専門業者が債権者との信頼関係を構築できたことがポイントです。競売による強制執行よりも、計画的な任意売却の方が債権者にとっても望ましいという共通認識を持つことが重要です。

任意売却の引越し代に関するよくある質問｜受取時期や税金について

Q1: 引越し代はいつもらえますか？

A: 決済日（引き渡し日）当日または翌営業日が一般的です。売却代金が決済された後、その中から引越し代が配分されます。事前に受け取ることは難しいため、引越しのタイミングは決済日以降になります。

Q2: 引越し代は税金がかかりますか？

A: 原則、非課税です。引越し代は売却益ではなく「配分」という形で受け取るため、所得税の課税対象にはなりません。ただし、譲渡所得税については別途確認が必要です。

Q3: 引越し代を多くもらうと残債が増えますか？

A: はい、その通りです。配分額が増えると、その分だけ債務の返済に回る金額が減り、残債が増えます。そのため、必要最低限の金額を交渉することをお勧めします。

Q4: 引越し代をもらえないこともありますか？

A: あります。オーバーローンが大きい場合や、債権者の方針次第では0円の可能性もあります。近年、住宅金融支援機構を中心に引越し代の配分を認めないケースが増えています。

Q5: 自分で交渉するのと業者に頼むのはどちらが有利？

A: 専門業者に依頼する方が有利です。専門業者は債権者との交渉ノウハウがあり、平均して5〜10万円高い引越し代を確保できる傾向があります。また、交渉の精神的負担も軽減されます。

任意売却と引越し代についてのまとめ

任意売却では、引越し代を確保することは可能ですが、そのためには適切な準備と交渉が不可欠です。引越し代の相場は10〜30万円で、家族構成や特殊事情によって金額が変わります。

成功の鍵は、①早めに動き出すこと、②具体的な根拠資料を準備すること、③専門業者のサポートを受けること、の3点です。特に専門業者を通じた交渉は、引越し代の確保率を大きく高めます。

引越し代が出ないケースもありますが、その場合でも諦めずに、できる範囲で配分を求める交渉を続けることが大切です。また、引越し代がもらえない前提で、自己資金での引越しも検討しておきましょう。

住宅ローンの返済に困ったら、早めに任意売却専門業者に相談することをお勧めします。無料相談を行っている業者も多いので、まずは気軽に問い合わせてみましょう。早めの行動が、より多くの選択肢につながります。