相談者様のプロフィール
相談者の情報
森田健一さん（仮）、42歳、東京都清瀬市市在住。
IT企業の社内SE。現在の年収は420万円。
2年前に大手SIerから転職し、年収は約250万円減少した。
妻の由美さん（40歳）は医療事務のパート勤務で月収8万円。
長女の美咲さん（12歳・小学6年生）と次女の彩花さん（9歳・小学3年生）の4人家族。
物件・ローンの情報
2016年に新築で購入した分譲マンション（3LDK・75㎡）。
購入価格は4,280万円。住宅ローン残債は約3,650万円、月々の返済額は約12万8千円（35年ローン・変動金利）。
現在の査定額は約3,200万円で、約450万円のオーバーローン状態。
ご相談の内容
森田さんがマンションを購入したのは、子どもたちに安定した環境を与えたいという思いからでした。当時は大手SIerに勤務し、年収670万円。35年ローンを組んでも十分に返済していける計算でした。しかし、2022年に転職を余儀なくされます。激務が続き、心身に限界を感じていた森田さんは、医師から「環境を変えないと危険」と告げられ、残業の少ない中堅IT企業への転職を決断しました。年収は420万円へと大幅にダウンしましたが、健康には代えられないと考えてのことでした。
転職後しばらくは貯金を取り崩しながら返済を続けていましたが、2024年から変動金利が上昇し始め、月々の返済額が約1万5千円増加。妻のパート収入を合わせても、毎月の収支は赤字に転じました。貯蓄残高は50万円を切り、長女の中学進学を控えて制服代や通学用品で約15万円の出費が必要になることが判明した時、夫婦は「もう限界かもしれない」と初めて真剣に向き合いました。妻の由美さんが「子どもたちに申し訳ない」と涙を流したその夜、森田さんは自分を責め続けました。
決定的だったのは、11月の住宅ローン支払日に口座残高が足りず、初めて引き落としができなかったことです。銀行から督促の電話がかかってきた時、森田さんは手が震えたといいます。妻に打ち明けると「もう隠しきれないね」と静かに言われ、週末に二人でインターネットで情報を集め始めました。「任意売却」という言葉を知ったものの、「競売よりマシな程度」「結局自己破産になる」といった情報ばかりで、本当のところがわからないまま不安な日々が続きました。深夜にスマホで「住宅ローン 払えない 末路」と検索しては眠れない夜を過ごし、検索履歴を見た妻から「そんなに追い詰められてたの？」と心配される状態でした。それでも「子どもたちの学区を変えたくない」「家族を路頭に迷わせたくない」という思いから、意を決して相談の電話をかけました。
相談所からのご提案・解決までの流れ
初回相談では、森田さんご夫婦の収支状況を詳しく伺いました。月収約43万円（森田さん35万円＋由美さん8万円）に対し、住宅ローン12万8千円、管理費・修繕積立金約2万5千円、生活費、教育費などを合わせると毎月数万円の赤字が発生している状態でした。貯蓄も底をつきかけており、このまま返済を続けることは現実的ではないと判断しました。
一方で、森田さんご夫婦には「できれば子どもたちの学区は変えたくない」という強い希望がありました。長女の美咲さんは来春に中学進学を控え、次女の彩花さんも友人関係が安定している時期です。そこで、同じ学区内で賃貸物件への住み替えができないか、並行して調査を進めることにしました。
売却活動では、駅から徒歩圏内という立地の良さと、ファミリー向けの使いやすい間取りをアピールしました。築8年でマンション自体の管理状態も良好だったことから、子育て世代を中心に内覧希望が集まりました。売却活動開始から約4ヶ月後、3,180万円で売買契約が成立。住宅ローン残債3,650万円との差額約470万円については、債権者との交渉により、月2万円の分割返済で合意いただくことができました。
住み替え先は、同じ学区内にある3LDKの賃貸マンションを見つけることができました。家賃は月9万5千円で、以前の住宅ローンと管理費の合計よりも5万円以上低く抑えられます。美咲さんは予定通り地元の中学校に進学でき、彩花さんも転校せずに済みました。
相談者の声
正直なところ、相談の電話をかけるまでが一番辛かったです。マンションを買った時は「子どもたちに安定した環境を作ってやれた」と思っていたのに、それを自分の判断ミスで失うことになるのかと、毎晩自分を責めていました。特に長女が友達に「うちのマンション、リビング広くていいでしょ」と誇らしそうに話していたのを思い出すと、胸が苦しくなりました。
相談前は「任意売却したらもう二度と家は買えない」「自己破産するしかない」と思い込んでいたのですが、実際には違いました。担当の方から「お子さんの学区を変えずに済む方法を一緒に考えましょう」と言われた時は、涙が出そうになりました。
売却が決まった後、子どもたちに引っ越しの話をしたところ、長女が「私、塾やめてもいいよ。パパとママの負担が減るなら」と言ってくれました。その言葉を聞いて「この子たちのためにも、ちゃんと前を向いて頑張ろう」と思えました。
新しいマンションは以前より少し狭いですが、家賃が下がった分、家計に余裕ができました。残債の返済は月2万円続いていますが、以前のように毎月の支払いに怯えることはなくなりました。子どもたちも新しい部屋を気に入ってくれていて、長女は「前より駅に近いから便利」と言っています。相談していなかったら、今頃どうなっていたかわかりません。本当に感謝しています。
担当者のコメント
森田さんは、相談に来られた時からお子さんのことを第一に考えていらっしゃいました。「学区を変えたくない」というご希望は、親としての強い思いの表れだと感じました。
今回のケースでは、住宅ローンの返済が困難になった原因が転職による収入減と金利上昇の重複でした。どちらか一方であれば対応できたかもしれませんが、同時に起きたことで家計が一気に逼迫しました。このように、複数の要因が重なって返済困難に陥るケースは少なくありません。
森田さんの場合、延滞が1回で済んでいる段階でご相談いただけたことが、スムーズな解決につながりました。延滞が重なると債権者との交渉が難しくなることもあります。「まだ大丈夫」と思っているうちにご相談いただくことで、選択肢を広げることができます。
住宅ローンの返済にお悩みの方は、状況が深刻になる前に一度ご相談ください。任意売却は「終わり」ではなく、新しい生活への「始まり」になり得ます。森田さんご家族のように、前向きな再スタートを切れるよう、私たちもお手伝いいたします。